关于印发宁波市公共租赁住房管理暂行办法的通知
浙江省宁波市人民政府办公厅
关于印发宁波市公共租赁住房管理暂行办法的通知
甬政办发〔2010〕219号
各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
《宁波市公共租赁住房管理暂行办法》已经市政府第87次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○一○年九月十三日
宁波市公共租赁住房管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为贯彻落实国务院和省政府关于加强城市住房保障、促进房地产市场平稳健康发展的一系列文件精神，进一步完善住房保障体系，解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、引进人才以及外来务工人员等群体的阶段性基本居住需求，根据住房城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和浙江省《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（浙政办发〔2010〕92号），结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内公共租赁住房的房源筹集、配租、准入、退出和监督管理等活动，适用本办法。
第三条 本办法所称公共租赁住房，是指政府提供政策支持，由政府、企业以及其他社会力量根据城市规划批准投资建设或筹集，限定住房面积和条件，以低于市场水平的租赁价格，面向符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、引进人才以及外来务工人员等群体出租的保障性住房。
第四条 市政府负责公共租赁住房政策制订、任务下达、监督检查等工作。县（市）区政府（含宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、大榭开发区、宁波杭州湾新区管委会）负责辖区内公共租赁住房具体政策制订、计划编制、组织实施及后续管理等工作。各县（市）区可以建立或指定相关机构作为公共租赁住房建设和运营专门管理机构，具体负责公共租赁住房建设和运营的日常管理工作。
市建委和县（市）区住房保障主管部门是本市公共租赁住房的行政管理部门。市、县（市）区发改、建设、房管、国土资源、规划、民政、财政、税务、审计、劳动保障、人事、教育、统计、公安、监察、外来务工人员管理等部门，市金融办、宁波银监局、人行市中心支行、市总工会以及街道办事处（或乡镇人民政府）、社区居委会按照职责分工，做好公共租赁住房相关管理工作。
第五条 县（市）区住房保障主管部门应会同有关部门调查当地公共租赁住房保障对象数量和房源需求状况，在住房保障规划中明确规划期内公共租赁住房的房源筹集、土地供应和资金安排，并编制公共租赁住房实施年度计划，经当地政府批准后组织实施。
第六条 公共租赁住房保障纳入市政府对县（市）区住房保障年度责任制考核。市住房保障工作领导小组及办公室负责协调检查公共租赁住房实施情况，并定期开展督查和考核。
第二章 资金和房源筹集
第七条 公共租赁住房的资金来源，主要包括：
（一）县（市）区财政安排的资金；
（二）公共租赁住房租金收入和配套用房、设施出租出售收入；
（三）廉租住房保障资金；
（四）县（市）区政府和社会力量通过融资方式筹集的资金；
（五）社会捐赠；
（六）国家、省规定的其他资金来源。
第八条 鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。
第九条 公共租赁住房的房源筹集方式，主要包括：
（一）政府筹集
1.县（市）区政府组织投资建设和收购；
2.按一定比例在普通商品住房或城市综合体项目中配套建设；
3.在拆迁安置房项目和其他保障性住房项目中配套建设；
4.村发展留用地经调整用途后建设或配套建设公共租赁住房；
5.其他符合条件的住房转为公共租赁住房。
（二）产业基地配套
结合产业园区建设，符合规划要求，按照生产区与居住区分离原则，集中配套建设以集体宿舍形式为主的公共租赁住房。
（三）社会筹集
企业、村集体以及其他社会力量在符合用地规划前提下，利用受让土地投资建设公共租赁住房。
（四）其他
社会捐赠。
第十条 公共租赁住房规划，应充分考虑承租对象交通、就业、就学、就医等基本需求，合理安排区位布局。
公共租赁住房建设应积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作，提高住宅建设的整体水平。
第十一条 公共租赁住房建设用地纳入土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出，予以优先保障。
政府投资的公共租赁住房建设用地，可采取划拨方式供应。其他资金投资的公共租赁住房建设用地，通过有偿使用方式供应。新建公共租赁住房根据实际情况可以适度提高建筑容积率和建筑密度，适当减少地下车位配置数量。
第十二条 公共租赁住房建设参照廉租住房、经济适用住房相关政策免缴行政事业性收费和政府性基金，开发建设和租赁经营所涉及的其他税费优惠政策按国家和省有关规定执行。
第十三条 按照“保本微利”原则，县（市）区政府可以通过资本金注入、投资补助、贷款贴息、房租补贴、BT、BOT等形式指定国有企业投资公共租赁住房建设管理，也可以在明确政策、合同约定的前提下通过公开招标形式由社会企业参与建设管理。
社会资金投资建设或配套建设公共租赁住房，应当在每宗土地出让条件中明确建设面积、套型结构及比例、建设及装修标准、建成后移交、回购或出租所涉及的租赁管理、租金标准等事项，明确相关责任和权利，并在土地出让合同中约定。
公共租赁住房不得分割转让。
第十四条 新建公共租赁住房包括集体宿舍和成套住宅，成套住宅单套建筑面积以30～60平方米为主，户型包括单间、一室户和两室户。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应满足宿舍建筑设计规范的有关规定。非新建方式筹集的公共租赁住房，要坚持适用、满足基本住房需求原则。
新建公共租赁住房应根据承租对象的居住和生活需要，同步建设相应配套设施、生活服务用房和管理用房，并实施物业管理。
第十五条 公共租赁住房按照“经济、环保”原则进行简易装修，配置必要的生活设施。
第十六条 公共租赁住房工程项目的验收和保修，按照国家有关规定执行。
第三章 申请和审核
第十七条 符合下列条件的家庭（或个人，下同）可以申请公共租赁住房：
（一）城镇中等偏下收入住房困难家庭。需同时具备下列条件：
1.申请人已取得当地非农业常住户口；
2.家庭人均年收入低于当地城镇居民人均可支配收入；
3.在当地无房（含无自有房产、租住公房和工作单位安排的临时住房，下同）或所拥有的自有住房、承租公有住房（含军产、宗教产住房）的建筑面积低于户36平方米或人均18平方米的家庭（市区范围内住房应合并计算，下同）。
（二）引进人才。需同时具备下列条件：
1.符合市人才办或当地人才部门认定的高技术人才和高层次人才；
2.已与当地用人单位签订劳动（聘用）合同；
3.申请前6个月连续在本市缴纳社会保险费或住房公积金；
4.申请人及其配偶、未婚子女在当地无房，且申请人及其配偶的直系亲属在当地无住房资助能力；
5.申请时没有享受其他住房保障政策。
（三）外来务工人员。需同时具备下列条件：
1.根据《宁波市外来务工人员积分落户暂行办法》（甬政办发〔2010〕25号）规定达到一定分数线或符合《宁波市优秀外来务工人员户籍登记管理办法》（甬政办发〔2007〕192号）所规定的优秀外来务工人员。具体分数线由各县（市）区政府确定。
2.申请人及其配偶、未婚子女在当地无房；
3.申请时没有享受其他住房保障政策。
引进人才和外来务工人员的收入条件由当地政府分类分层次确定。
第十八条 城镇中等偏下收入住房困难家庭的公共租赁住房申请，由申请人向户籍所在地受理机构提出。其他家庭的公共租赁住房申请，由申请人向单位所在地受理机构提出。公共租赁住房申请审核工作参照当地其他保障性住房申请审核办法执行。
第四章 配 租
第十九条 公共租赁住房按照“谁投资、谁收益、谁管理”原则，由业主单位或政府指定的运营管理机构负责日常维护和管理。
公共租赁住房房源实行统一配租，由各县（市）区住房保障主管部门统筹安排，任何单位和个人不得擅自出租。
第二十条 公共租赁住房按照申请对象分类配租，配租方案由各县（市）区住房保障主管部门制订并公布。
根据配租方案，由各县（市）区住房保障主管部门会同相关部门通过评分、抽签或摇号等公开方式，确定承租对象，并按规定办理入住手续。
第二十一条 公共租赁住房建筑面积与申请人的保障面积相对应，一人和二人户以单间或一室户型为主，三人及三人以上户以二室户型为主。
第二十二条 公共租赁住房租金实行政府定价。综合考虑社会经济发展水平以及市场租赁价格水平等因素，并根据保障对象的承受能力，按同区域同类住房市场租金60～80%的比例分类确定。具体由各县（市）区价格主管部门会同住房保障主管部门、财政部门按规定核准公布。
符合配租条件的有房家庭租赁公共租赁住房，享受租金优惠的承租面积应扣除自有房屋（含承租公有住房）的面积。
第二十三条 公共租赁住房租赁实行合同管理，租赁合同应当明确房屋坐落、面积、结构、居住人数、附属设施和设备状况，房屋用途和使用要求，保证金额度及相关规定，租金标准及支付方式，租赁期限，房屋维修责任，停止租赁的情形及退出机制，违约责任等内容。承租人应根据合同约定，按时支付租金及水、电、气、物业管理等相关费用。
公共租赁住房租赁合同期限不超过5年，租赁合同期满需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。
第五章 后续管理
第二十四条 公共租赁住房家庭的户籍、人口、收入、资产、住房、工作等情况发生变化，不再符合公共租赁住房保障条件时，应当及时向运营管理机构报告并退出。
第二十五条 县（市）区住房保障主管部门会同相关部门对已经享受公共租赁住房政策的家庭所申报的家庭户籍、人口、收入、资产、住房、工作等变动情况进行年审。经年审不符合公共租赁住房保障条件和承租规定的，必须退出。
第二十六条 县（市）区住房保障主管部门应会同相关部门制定具体监管细则，依法（依照有关合同）加强对社会公共租赁住房投资主体和运营管理机构的管理、监督、检查，并实施考核，严格对社会投资主体的股份转让和公共租赁住房项目转让行为的审批管理和监管，以保障各方合法权益和公共租赁住房项目的有序运营服务。
第二十七条 承租公共租赁住房的引进人才和外来务工人员的所在单位应积极协同当地住房保障主管部门和运营管理机构做好日常管理工作，承租人工作单位发生变动的，所在单位应及时告知运营管理机构。
第二十八条 建设全市一体化的住房保障信息网络系统，公共租赁住房房源统一纳入住房保障信息网络系统，并建立相应的房源、租赁、监督管理制度，人口、户籍、计生服务的综合协作管理制度。县（市）区住房保障主管部门应当健全当地公共租赁住房管理信息系统和信息发布制度，全面、及时、准确地发布公共租赁住房供求信息，保证公共租赁住房管理工作的公开、透明与高效；完善公共租赁住房档案管理制度，根据申请家庭享受住房保障变动情况，及时更新住房档案，实现动态管理；建立信用记录平台，加强租赁管理。
第二十九条 加强公共租赁住房的社会服务和管理。公安、计生、住房保障主管部门等应会同街道办事处（或乡镇人民政府）、社区居委会共同加强对公共租赁住房居住群体的人口、治安、计生等服务管理。
第六章 法律责任
第三十条 公共租赁住房承租人有下列情况之一的，各县（市）区住房保障主管部门应取消其租赁资格：
（一）虚报、隐瞒户籍、家庭人口、收入、资产、住房、工作等情况或者伪造有关证明取得公共租赁住房的;
（二）不符合公共租赁住房申请条件的;
（三）根据租赁合同的约定或法律规定应当收回公共租赁住房的。
有前款第（一）项行为的，由各县（市）区住房保障主管部门责令承租人按同区域同类住房的市场租金补交房租，并对其不良信用情况予以记录存档，5年内不得申请住房保障。如当事人为国家机关、事业单位或国有企业工作人员，县（市）区住房保障主管部门还可提请所在单位或当地行政监察机关对其进行纪律处分。
第三十一条 承租人应退出公共租赁住房但暂时无法退出的，经县（市）区住房保障主管部门批准可给予3～6个月的过渡期，按同区域同类住房的市场标准收取租金，过渡期从解除租赁合同之日起开始计算。
承租人在过渡期满后仍不退出承租住房的，按合同约定的高于同区域同类住房租赁市场价格标准计收其超期居住的租金，并对其不良信用予以记录存档。承租人在超期居住期间及超期居住退房后5年内不得申请住房保障。如当事人为国家机关、事业单位或国有企业工作人员，县（市）区住房保障主管部门还可提请所在单位或当地行政监察机关对其进行纪律处分。
承租人拒不退出公共租赁住房的，住房保障主管部门或业主单位可依法申请人民法院强制搬迁。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。
第三十二条 对出具虚假证明的单位，依法依纪追究单位主要领导和相关人员的责任，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 国家机关、事业单位、国有企业工作人员在公共租赁住房建设、筹集、审核、租赁、管理等工作中，存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关处理。
第七章 附 则
第三十四条 鼓励有条件的企业在符合用地规划前提下，参照公共租赁住房政策建设外来务工人员公寓、人才公寓，解决本企业或周边企业的引进人才等新就业职工和外来务工人员居住问题。
第三十五条 县（市）区政府应根据本办法，结合当地实际制定具体实施办法和操作细则。
市各相关部门应依据本办法，根据各自职责，做好对公共租赁住房的指导服务和监督管理工作。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。原实施的经济租赁住房调整为公共租赁住房，按照本办法执行。
破产企业清算组以其名义参加诉讼，在司法实践中不可否认大量存在，特别在2 0 0 7年6月1日《中华人民共和国企业破产法》及2008年5月19日起施行《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》前，各地法院基本认可破产企业清算组能够以清算组的名义参加诉讼。但对于清算组的诉讼地位，是否可以以其名义参加诉讼，随着上述法律及司法解释的实施，笔者认为破产企业清算组作为民商事诉讼主体参加诉讼不适格。现从以下几点分析考量：
一、从民事诉讼法关于当事人的规定角度考量
《民事诉讼法》第四十九条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。根据该规定，目前在我国可以作为民商事诉讼主体的当事人包括公民、法人或其他组织。破产企业清算组的性质及功能决定了其不属于公民和法人的范畴。其是否属于民事诉讼法规定的“其他组织”范畴，可以结合有关民商事诉讼中其他组织的规定标准来确认。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十条对《民事诉讼法》第四十九条中的“其他组织”的定义是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。根据该规定来看，“其他组织”包含以下法律特征：一、合法成立，“其他组织”必须是根据法律规定的程序和条件成立，法律予以认可的组织；二、具有一定的组织机构，即有能够保证该组织正常活动的机构设置，比如有自己的名称、经营场所，有自己的负责人、职能部门、工作人员等；三、有一定的财产，“其他组织”必须具有能够单独支配，与其经营规模和业务活动的内容、范围相适应的财产；四、不具有法人资格，在法律上没有取得人格地位，“其他组织”不具有法人资格的一个重要原因是不能以自己的财产独立承担责任。不能独立承担民事责任，是指“其他组织”承担的民事责任并不以其所有的财产为限；当其财产不能承担责任时，应由对其负责的公民或法人来承担。符合前述四项法律特征的组织均应认定为“其他组织”。关于“其他组织”的类型，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十条具体规定了9项，其中8种典型类别的规定，第9项“符合本条规定条件的其他组织。”是弹性条款。对比破产企业清算组的属性，其并不属于上述司法解释列举的8种典型类别。很显然，破产企业清算尽管有相应的人员组成，但破产管理人是由人民法院指定的，管理人由有关部门、机构的人员组成的清算组或者依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任。破产清算组本身也没有独立的财产，无法以自身能力对外承担法律上的财产责任。所以，破产企业清算组也不应被理解为法律认可的其他组织。按照民法上权利能力、行为能力和责任能力相统一的理论，对于不具备民事法律责任承担能力的组织或机构，法律也不应认可其对外民事权利能力，即对外不具有主体资格能力。其当然不具有诉讼法中规定的当事人的主体资格。
二、从民商事法理角度考量
破产企业清算组不是一个离开破产企业而独立存在的组织或机构，它属于破产企业内部的特殊表意机关（代表机关）和执行机关。企业进入破产宣告程序且破产企业清算组成立后，破产企业的法人资格在清算结束前并没有终止或消灭，甚至经人民法院或清算组同意其仍可继续进行必要的生产经营活动。即企业进入破产程序后，在其法人资格消灭前，其仍享有一定的民事权利能力和行为能力。尽管破产企业法人的代表机关和执行机关是破产企业清算组，但破产企业清算组从事民事活动所产生的法律效果却由破产企业来承担。破产企业清算组行使的职能有些类似于企业破产前的法定代表人或董事会等企业内部机构行使的职能。在企业破产前，企业法定代表人或董事会等机构从事对企业债权进行清收、对企业债务进行确认、对外签订合同等民事行为肯定要以企业的名义进行，那么在企业进入破产程序后，清算组从事上述行为也应当以破产企业的名义进行。在民商事诉讼中，破产企业清算组从事诉讼活动不是为了清算组自身的直接或间接利益受到损害而为之，只是为完成破产清算事宜而为之。因破产企业清算组没有属于自己的财产，在破产清算过程中，对外不应具有民事主体法律资格，若需对外签约或诉讼，不能以自己名义而应当以被清算的破产企业名义组织实施进行。而且在破产企业法人资格消灭后，破产企业清算组必须解散，任何人或组织更不得再以破产企业或清算组名义进行民事活动。破产程序终结后若仍有可以追收的破产财产、追加分配等善后事宜需要处理的，一律由审理破产案件的人民法院或破产企业所在地的人民政府负责，相关当事人（包括原破产企业股东、债权人和债务人、清算组成员等）仍有提供协助处理的义务。破产企业清算组成员若在破产清算过程中渎职违法有损害破产企业债权人利益、破产企业职工利益、国家利益或破产企业股东利益等行为，所产生的法律责任应当由清算组成员个人承担。从破产企业清算组的职能来看，其作为诉讼主体参加诉讼亦不适格。
三、从关于破产清算组关于其诉讼主体地位的法律及解释规定的角度考量
早期，清算组作为诉讼主体参加诉讼是有其法律依据的，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第60条“清算组织是以清算企业法人债权、债务为目的而依法成立的组织。它负责对终止的企业法人的财产进行保管、清理、估价、处理和清偿。对于涉及终止的企业法人债权、债务的民事诉讼，清算组织可以用自己的名义参加诉讼”，最高人民法院《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第51条规定："企业法人未经清算即被撤销，有清算组织的，以该清算组织为当事人，没有清算组织的，以作出撤销决定的机构为当事人。"上述解释直接规定了清算组可以用自己的名义参加诉讼。也有人认为从《中华人民共和国公司法》第一百八十五条“清算组在清算期间行使下列职权：(七)代表公司参与民事诉讼活动”和《中华人民共和国企业破产法》第二十五条“管理人履行下列职责：（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序”的规定也可以推定清算组可以其名义参加诉讼。而今，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》第十条“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼;尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。”、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条及《中华人民共和国企业破产法》第二十五条仅规定了清算组具有代表公司参与民事诉讼活动的职权，但并没有规定清算组能成为民事诉讼主体。从该规定的字面理解来说，破产清算组是“代表”破产企业参加诉讼，而不是以自己的名义参加。相反，在上述司法解释中对破产企业清算组为诉讼主体作出了否认的规定。关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）对此的解释为，由清算组的负责人代表公司参加诉讼，清算组的负责人地位相当于公司的法定代表人。我国法律、法规并没有就破产企业清算组的诉讼主体资格作出明确的规定，而《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第60条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第51条与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》第十条的规定明显相矛盾。二者同属最高人民法院颁布的司法解释，效力层次相同，根据新法优于旧法的原则，应适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十条的规定。根据上述法律及司法解释的规定，破产企业清算组不具有诉讼诉讼的主体资格。破产清算组具有独立的法律地位，其地位独立于破产企业和债权人，是破产企业的代表机关。司法实践中，在涉及破产企业的诉讼中，具有诉讼主体资格的不是破产清算组，而是破产企业，破产管理人是破产企业的诉讼代表人。
（作者单位：安徽省滁州市中级人民法院）