湖北省恩施土家族苗族自治州人民政府


州人民政府关于印发《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》的通知


各县、市人民政府，州政府有关部门：

现将《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。



二〇一〇年十一月十八日



恩施土家族苗族自治州物业管理办法



第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理行为，维护住宅区业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本州实际，制定本办法。

第二条 本办法所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 逐步建立业主自治与物业服务企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第四条 房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作；其他行政主管部门依照法定职责和本办法，负责做好物业管理的有关工作。

街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政主管部门做好辖区内物业管理的监督、管理、协调工作。



第二章 业主自治管理

　　

第五条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，在所在地房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

业主总人数在20人以内且经全体业主同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

第六条 业主委员会是业主大会的执行机构，由主任、副主任及委员5至11名的单数组成。业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会每届任期3至5年，可以连选连任；不称职的，业主大会可予以撤换。

业主委员会不得从事与物业管理无关的活动，其组成人员不得在选聘的物业服务企业中兼职。

第七条 业主委员会每年至少组织召开一次业主大会会议；经20%以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会会议。

业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，应当经业主委员会组成人员过半数通过。

业主大会和业主委员会依法作出的决定以及业主大会通过的管理规约，对住宅区内全体业主、物业使用人具有约束力。

第八条 业主大会行使下列职权：

（一）制定修改业主大会议事规则、管理规约；

（二）选举业主委员会或者撤换业主委员会成员；

（三）审议并通过业主委员会章程、物业服务合同；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集、使用专项维修资金；

（六）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（七）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）制定业主大会、业主委员会工作经费的筹集办法；

（九）决定物业管理的其他重大事项。

第九条 业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，执行业主大会作出的决定，报告物业管理的实施情况；

（二）根据业主大会的决定，选聘或者解聘物业服务企业，签订或者解除物业服务合同；

（三）审核物业服务企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；

（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十条 业主委员会应当自被选举产生之日起30日内将业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和章程报所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。



第三章　物业服务企业

第十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列规定划分：

（一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

第十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，取得物业服务企业资质，并按照核定的资质等级从事物业管理活动。

从事物业管理的人员应当按照国家规定取得职业资格证书，持证上岗。

具有资质的州外物业服务企业，在本州从事物业管理活动的，应当到州房地产行政主管部门备案。

第十三条 业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向前期物业服务企业移交规定资料。前期物业服务合同终止时前期物业服务企业应当将资料移交给业主委员会。

业主大会成立后应当及时续聘或者通过招投标方式重新选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报所在地房地产行政主管部门备案。物业服务企业承接物业时，业主委员会应当将资料移交给物业服务企业。

第十四条 物业服务企业享有下列权利：

（一）制定物业管理服务制度和措施；

（二）按照物业服务合同的约定收取物业管理服务费；

（三）制止物业管理区域内的违章行为；

（四）对造成物业共有部分损失的，代表业主要求责任人予以赔偿；

（五）法律法规规定的其他权利。

第十五条 物业服务企业从事下列物业管理服务事项：

（一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；

（二）绿化养护；

（三）治安防范服务；

（四）清扫、保洁服务；

（五）车辆进出和停放管理；

（六）按照业主、物业使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；

（七）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；

（八）其他物业管理服务事项。

第十六条 物业服务企业从事物业管理服务应当遵守下列规定：

（一）按照物业管理服务的相关标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务；

（二）将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、物业使用人；

（三）定期向业主、业主委员会报告物业管理实施情况，接受业主、业主委员会的监督；

（四）听取业主委员会和业主、物业使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务；

（五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；

（六）设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政主管部门报告；

（七）法律法规的其他规定。

第十七条 物业服务企业可以通过招投标等方式聘用专业服务公司承担专项服务业务，并负有监督管理责任，但不得将物业项目整体转让给他人管理。

第十八条 房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督检查，并实行经常检查与年度集中监督检查相结合的制度。

物业服务企业应当配合行政机关和有关单位做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作，协助社区居委会开展计划生育等工作。

第十九条 物业服务企业应当自物业服务合同终止或者解除之日起30日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地房地产行政主管部门备案。



第四章　物业的使用与维护

第二十条 业主、物业使用人和物业服务企业应当按照设计合理使用物业，不得改变公共建筑和共用设施的使用性质和用途；确需改变的，应当依法办理相关手续。

第二十一条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，改变房屋外貌，或者超负荷使用房屋、擅自改变房屋用途；

（二）占用、损坏共有部分，擅自移动共用设施设备；

（三）乱抛、乱倒垃圾，乱堆杂物，乱停放车辆；

（四）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；

（五）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（六）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

业主委员会和物业服务企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。

第二十二条 业主或者物业使用人装修房屋前应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容、期限，施工的时间；

（二）废弃物的清运与处置；

（三）外立防盗窗、空调及太阳能等设施设备的安装要求；

（四）禁止行为和注意事项；

（五）违约责任；

（六）其他需要约定的事项。

物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议管理，发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关行政主管部门依法处理。

第二十三条 住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施设备的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担；住宅区共用设施设备的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。

第二十四条 房屋共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当予以配合。因业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当承担赔偿责任。

因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施设备损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。

第二十五条 业主、物业使用人设置、使用自用设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业服务企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由物业服务企业代为消除，其费用由该业主、物业使用人承担。

第二十六条 住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业服务企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照约定支付。

第二十七条 在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关行政主管部门审批，并与业主委员会或者其委托的物业服务企业签订协议，施工后按协议恢复原状或者赔偿损失。

第二十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会和物业服务企业的书面同意，方可向有关行政主管部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或者其委托的物业服务企业签订协议，并支付使用费。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十九条 物业管理公共区域内的机动车停车位应当提供给本物业管理区域的业主、物业使用人使用。停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

物业管理区域内机动车停车管理服务统一由物业服务企业或者其委托的专业停车管理单位负责。

物业管理区域内机动车停放应当遵守下列规定：

（一）遵守业主大会决定、管理规约和住宅区机动车辆停车管理制度，服从停车管理人员的指挥；

（二）按照规定或者约定交纳车位使用费或者停车管理服务费用；

（三）禁止占用、堵塞消防通道。



第五章　物业管理用房

第三十条 建设单位应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积，在新建住宅物业服务区域内按下列标准配置物业管理用房：

（一）总建筑面积在10万平方米以下的项目，按3‰比例配置，但建筑面积最小不得低于50平方米，间数不少于2个自然间；

（二）总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目，除10万平方米按3‰比例配置外，超过部分按2‰的比例配置；

（三）总建筑面积在20万平方米以上的项目，除20万平方米按本条上述规定的标准配置外，超过20万平方米部分按1‰比例配置。

本办法实施前已在分期建设的住宅物业，上期未配置或者配置的物业管理用房达不到本办法要求的，在下期建设中除按规定标准配置外，还要对上期开发建设的物业管理用房进行适当的补充配置。

物业管理用房由物业服务企业使用并负责维修维护，其维修维护费用由物业服务企业承担。

第三十一条 建设单位应当在规划报建图纸中明确标明物业管理用房的位置和建筑面积，将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。

第三十二条 物业管理用房交付使用时应当具备独立使用条件，符合消防、环保、卫生等方面的要求。经验收合格后，在房地产行政主管部门的监督指导下，建设单位应当与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。

第三十三条 建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当一并对建筑区划内依法属于全体业主的物业管理用房申请登记，由房地产行政主管部门在房屋登记簿上予以记载。房地产行政主管部门受理房屋预售许可和房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房的位置和面积。

第三十四条 分期建设的住宅物业，首期交付使用时物业管理用房面积应当不低于应交面积的50%；房屋交付使用过半的，物业管理用房应当全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当无偿提供符合本办法要求的临时物业管理用房。



第六章 物业管理费用

第三十五条 物业管理费用由物业管理服务费和住宅专项维修资金构成。

第三十六条 物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。

综合管理服务费、车辆管理服务费由价格行政主管部门会同房地产行政主管部门按照住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定统一的物业服务分类指导价。指导价应当按照合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则依法确定。综合管理服务费、车辆管理服务费的具体标准由业主委员会与物业服务企业参照指导价协商确定。

特约服务费由当事人与物业服务企业协商确定。　　

第三十七条 房屋交付前所发生的物业管理服务费用，由建设单位承担；房屋交付业主之日起发生的物业管理服务费用，由业主承担。业主非因正当理由拒绝验收接房的，以建设单位公布的交房最终时限为房屋交付日期。

物业管理区域内的空置房屋应该交纳物业管理服务费。

第三十八条 物业服务企业应当依照本办法规定和物业服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

业主应当按时、足额交纳物业管理服务费。业主将房屋出租的，应当与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，但业主负连带交纳责任。

第三十九条 物业服务企业应当公示物业管理服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受价格行政主管部门和业主、物业使用人的监督。

第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十一条 住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》执行。



第七章　法律责任

第四十二条 建设单位、物业服务企业、业主和物业使用人在物业管理活动中违反合同约定的，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第四十三条 业主、物业使用人不按照规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业服务企业催其交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

第四十四条 发生物业服务争议的，当事人可以协商解决或者向房地产、价格等行政主管部门和消费者协会申请调解；也可以依法向人民法院起诉。



第八章　附 则

第四十五条 本办法所称共有部分包括住宅区的共用部位和共用设施设备。

本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四十六条 本办法由州人民政府法制办公室负责解释。

第四十七条 本办法自颁布之日起施行，有效期5年。



国家税务总局


国家税务总局关于全面推行税收执法责任制的意见

国税发[2001]127号
国家税务总局
2001-11-20


各省、自治区]、直辖市、和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内名单位，扬州税务进修学院：
为深入贯彻落实党中央、国务院关于一切行政机关都要实行执法责任制和评议考核的指示，进一步规范税收执法行为，不断提高税收执法水平，保障纳税人合法权益，现就全面推行税收执法责任制，提出意见如下：
一、切实提高对执法责任制重要性的认识
党的十五大提出：“一切政府机关都必须依法行政，切实保障公民权利，实行执法责任制和评议考核制。”税务机关作为国家重要的执法部门，建立并推行执法责任制和评议考核制是贯彻依法治国基本方针，切实促进依法行政的重要措施。近年来，许多地方的税务机关在推行执法责任制方面进行了有益的尝试和积极的探索，并取得了一定的成效。实践证明，实行执法责任制，对于强化税收执法人员的责任，提高执法人员的业务素质，规范执法行为，推进税收工作法制化，起到了积极的促进作用。但是，从总体上看，税务系统推行执法责任制的工作与依法治国、依法行政的要求仍有一定距离。因此，各级税务机关必须贯彻“法治、公平、文明、效率”的新时期治税思想，坚持“依法治税、从严治队”的工作方针，紧密结合税务信息化建设，在巩固、规范和完善的基础上，全面推行税收执法责任制，保证税务人员正确地执行国家税收法律、法规。
二、明确执法责任制的呀和内容
（一）推行执法责任制应当坚持公正、公开的原则；坚持权责一致的原则；坚持监督检查与改进工作相结合的原则；坚持积极稳妥、奖惩并举的原则。
（二）实施执法责任制的内容
执法责任制是依法确定执法主体资格，明确执法责任，规范执法程序，考核执法质量，追究执法过错责任的执法监督制度。
执法责任制包括岗位职责、工作规程、评议考核、过错追究。其中岗位职责是基础，工作规程是关键，评语考核是保障。四部分内容应当有机结合，相互衔接。
1. 岗位职责就是将税收征管流程内的征收、管理、稽查等执法工作，细化为具体对执法岗位及各级税务机关负责人的职权责任和具体标准的确认。
岗位职责应当以事定岗、以岗定责、权责相当。应当根据职务、、职权确定执法职责，既要符合法定权限，又要符合税收工作实际要求，还要与征管改革、机构改革和人事改革的目标任务相结合。应当通过书面形式明确承办人、部门负责人、分管领导、单位主要领导各自应承担的工作权限和责任。
2. 工作规程就是执法人员履行岗位职责必须遵守的规定和操作程序。
工作规程的设计应当详细、具体、易于操作，并具有明显的岗位特点。要明确工作步骤、顺序、时限、形式、和标准。各个岗位的工作规程必须有机衔接，环环相扣，不能脱节，保证税收执法活动的有序高效运行。
岗位职责和工作规程一经通过，应当予以公示。
3. 评议考核是通过内部考核、外部评议执法人员的执法行为，以执法质量作为奖励依据的评价方法。
内部考核是制税务机关以岗位职责和工作规程为标准，对执法人员执法质量进行的定期检查核对。各级税务机关应当结合信息化管理，建立科学合理的量化考核办法。县级税务机关组织的内部考核每年应不少于2次，省、地（市）级税务机关组织的内部考核每年应不少于1次。
外部评议是指纳税人和社会各界对税收执法人员的执法行为进行的监督和意见反馈。各级税务机关可通过发放执法评议卡、公开设立意见箱、开通执法监督专线电话、聘请监督评议员等方式进行。
评议考核应当体现奖惩结合，对评议考核获得先进的应予以奖励，对评议考核中发现的执法过错，应当对责任人按照《税收执法过错责任追究办法》予以追究。评议考核的结果要作为公务员考核的重要依据，可依照国家公务员条例，记入执法人员的人事挡案。
岗位职责、工作规程和评议考核的有关制度由各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局根据总局要求，结合本地情况自行制定。有关金税工程、出口退税等责任制度，依照总局的统一规定执行。
4. 过错责任追究是对因过失或者故意造成税收执法过错行为的责任人给予经济惩戒和行政处理。
5. 过错责任追究应当与评议考核、执法检查和其他监督形式相衔接，切实做到有错必究。过错责任追究应当按照总局《税收执法过错责任追究办法》的统一规定实施，各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可以根据《税收执法过错责任追究办法》制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。对过错责任人员应当给予行政处分或者应当追究刑事责任的，不适用《税收执法过错责任追究办法》，依照现行法律、法规、规章的规定执行。
三、狠抓落实全面推行执法责任制
推行执法责任制，关键在于领导。各级税务机关的领导要高度重视这项工作，应将其列入重要议事日程，一把手要亲自抓，宾常抓不懈，真正抓出实效。
推行执法责任制要坚持统一领导，分级管理。执法责任制的实施，由各级税务机关负责法制工作的机构（以下简称法制机构）负责日常工作并牵头组织进行，对推行执法责任制中的重大问题和涉及对执法过错人员作出经济惩罚、行政处理的决定，由局长办公会议集体审议作出，由人事、党委、财务等部门按照职责分工具体实施。对应当给予行政处分或者应当追究刑事责任的过错责任人，由纪检监察部门或其他机关处理。
各级税务机关在推进执法责任制过程中，从确定方案、拟定制度到具体实施的各个环节，都应坚持从实际出发，注重实效，力戒形式主义，确保工作的有效开展。各级税务机关要加大宣传、培训力度，积极组织广大税务干部认真学习有关法律知识和规章制度，使每个执法人员充分认识到推行执法责任制的重要意义，明确自己的执法职责和工作标准，为执法责任制的实施奠定坚实的基础。各级税务机关要对本地区推行执法责任制的情况认真进行检查考核，建立执法责任制的统计分析报告制度，及时总结经验，纠正不足。对于已开展执法责任制工作的地区，应结合总局的 要求，抓紧修订完善，使得该项工作能够统一、规范、完整。
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局要将实施方案、制度办法（包括新修订的制度办法）于2002年6月30日前上报总局。总局将对各地推行执法责任制的情况进行检查，并对照各地执法责任制的规定定期检查具体实施情况。