对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。



参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬
《物权法沦》 王利明
《中国物权法研究》 梁慧星


福建省人大常委会


福建省人民代表大会常务委员会关于颁布施行《福建省农业生态环境保护条例》的公告

　 《福建省农业生态环境保护条例》已由福建省第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议于2002年7月26日通过，现予公布，自2002年10月1日起施行。

福建省人民代表大会常务委员会

2002年7月30日

　

福建省农业生态环境保护条例


　 第一章 总则

　 第一条 为保护和改善农业生态环境，防治农业生态环境污染，综合开发与合理利用农业资源，促进农业的可持续发展，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　 第二条 本条例所称农业生态环境，是指农业生物赖以生存和繁衍的各种天然和人工改造的环境要素的总和，包括土壤、水体、大气、生物等。

　 第三条 在本省行政区域内从事与农业生态环境有关的生产、生活、经营、科研和其他活动的单位和个人，必须遵守本条例。

　 第四条 县级以上地方人民政府应当将农业生态环境保护经费列入财政预算，并根据当地社会经济发展需要和农业生态环境资源状况，逐步增加投入。

　 第五条 县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门对本行政区域内的环境保护工作实施统一监督管理，对农业生态环境保护工作实施指导、协调和监督，负责农业生态环境的工业污染、城镇生活污染的防治及法律、法规规定的其他工作。

　 县级以上地方人民政府农业、水利、林业、畜牧业、渔业行政主管部门（以下简称主管农业的部门）根据各自的职责，对本行政区域内的农业资源保护、农业生产污染防治以及对农业生态环境造成直接污染或者破坏的其他行为实施监督管理。

　 乡（镇）人民政府协助有关部门对本行政区域内的农业生态环境保护工作实施监督管理。

　 第六条 农业生态环境保护应当坚持统一规划、预防为主、防治结合、管理与保护并举的原则。

　 地方各级人民政府应当鼓励和支持境内外企业、其他组织和个人投资农业生态环境的建设和保护，进行农业生态环境保护科学技术的研究、开发，推广先进适用技术。

　 地方各级人民政府应当采取措施，宣传、普及农业生态环境保护知识，引导公众参与保护农业生态环境，提高全民农业生态环境保护意识和能力。

　 第七条 任何单位和个人都有保护农业生态环境的义务，有权对污染和破坏农业生态环境的行为进行检举、控告，因农业生态环境污染损害其合法权益的，有权要求赔偿。

　 第八条 在农业生态环境保护工作中做出显著成绩的单位和个人，县级以上地方各级人民政府应当给予表彰和奖励。

　 第二章 保护与改善

　 第九条 县级以上地方人民政府应当制定农业生态环境保护规划和生态农业发展规划，设立生态农业示范区，支持农业的规范化、标准化生产。

　 生态农业示范区应当按照可持续发展战略的要求，遵循整体、协调、循环、再生的原则，因地制宜、合理规划，建立与自然资源、生态环境承载能力相协调的农业生态经济系统，发挥其在保护和改善农业生态环境方面的示范和引导作用。

　 第十条 地方各级人民政府应当组织、引导农业生产单位和个人合理开发利用农业资源，保护农业生物多样性，改造中低产田，治理小流域，防治水土流失以及土壤的沙化、盐碱化和贫瘠化。

　 第十一条 县级以上地方人民政府应当组织、引导生产单位和个人发展集生产、旅游、科研、教育于一体的生态旅游观光农业，建立优质安全农产品生产基地，在政策、资金和技术等方面扶持无公害农产品、绿色食品和有机农产品的生产。

　 县级以上地方人民政府农业行政主管部门应当定期对无公害农产品、绿色食品、有机农产品生产基地的农业生态环境质量进行监测和评价，并通过建立健全农产品质量标准体系和质量检验检测监督体系，加强对基地农产品质量的检验检测工作。

　 第十二条 县级以上地方人民政府主管农业的部门和其他有关行政主管部门应当指导农业生产者科学使用肥料和植物生长调节剂，推广农业病虫害、草害、鼠害等的综合防治技术和农村可再生能源的利用技术，普及农作物秸秆、畜禽粪便等农业废弃物的综合利用技术。

　 鼓励种植绿肥，增施有机肥，保护和培肥地力。引导农业生产者使用高效、低毒、低残留农药，生物农药和易降解的农用薄膜。

　 第十三条 县级以上地方人民政府主管农业的部门应当按照国家有关规定，开展农业转基因生物安全的监督管理，防范农业转基因生物对人类和生态环境构成的危险或者潜在风险。

　 县级以上地方人民政府主管农业的部门应当定期组织野生动植物资源的调查，建立资源档案。禁止任何单位和个人非法采集国家和地方重点保护的野生动植物或者破坏其生长环境。

　 引进农业生物物种，应当按照国家规定履行审批手续。有关部门应当对引进的物种组织跟踪观察，发现可能对农业生态环境造成危害的，应当及时采取措施，避免危害的发生或者减轻、消除危害。

　 第三章 预防与治理

　 第十四条 从事农田基本建设、森林采伐、造林整地、采矿、取土、挖沙、筑路和其他工程建设活动的单位和个人，必须依照有关法律、法规的规定，采取措施，保护植被，防止水系破坏、水土流失和地质灾害。

　 第十五条 用作肥料或者土壤改良剂的污泥、城镇垃圾，必须符合国家有关控制标准。

　 第十六条 用作农田灌溉和养殖的水体，其水质必须符合国家或者地方规定的水质标准。

　 向农田、农业灌溉渠道和养殖区域排放工业、生活污废水的，必须做到达标排放。禁止向农田灌溉和养殖的水体倾倒垃圾、废渣、油类、有毒废液、含病原体废水，以及在农田灌溉和养殖的水体中浸泡或者清洗装储油类、有毒、有害污染物的器具、包装物。

　 县级以上地方人民政府主管农业的部门应当定期监测农田灌溉和养殖用水的水质，并向用水单位和个人通报。

　 第十七条 严格控制在农用地和农田灌溉、养殖水源附近堆放固体废弃物。确需堆放的，必须征得土地所有者和使用者的同意，依法报县级人民政府有关部门批准，送同级环境保护行政主管部门备案，并采取防渗漏、流失、扬散等措施，按照指定地点堆放。

　 禁止在基本农田保护区堆放固体废弃物。在基本农田保护区内使用不易降解的农用薄膜，必须及时清除、回收残膜。

　 第十八条 排放废气、烟尘和粉尘，必须符合国家和地方规定的排放标准，防止对农业生态环境造成污染。

　 第十九条 农村生产、生活垃圾应当定点堆放。堆放地点由乡（镇）人民政府结合村庄和集镇规划统一划定，并组织实施。

　 地方各级人民政府应当鼓励利用生物和工程技术对农村生产、生活垃圾进行无害化、减量化和资源化处理；提倡垃圾经营产业化，逐步推行垃圾处理收费制度。

　 对从事农村生产、生活垃圾综合利用的单位和个人，政府有关部门应当依照国家有关规定予以扶持。

　 第二十条 专业从事畜禽饲养、水产养殖和农产品加工的单位和个人，应当对粪便、废水和其他废弃物进行综合利用和无害化处理，达到国家或者地方规定标准后，方可排放。

　 县级以上地方人民政府农业行政主管部门应当推广沼气综合利用技术，完善服务体系，鼓励单位和个人开发、利用沼气。

　 第二十一条 县级以上地方人民政府应当在主要水系、人口密集区和其他需要特殊保护的区域，组织划定畜禽养殖场禁建区域，并予以公告。

　 畜禽养殖场禁建区域内禁止建设畜禽养殖场；已建成的畜禽养殖场，应当设置污染物处理设施，排放的污染物必须符合国家或者地方规定的排放标准；超过规定排放标准的，责令限期治理达标；限期内未治理达标的，由县级以上地方人民政府责令限期搬迁或者关闭。

　 第二十二条 农业生物因受有毒有害物质污染不能正常生长或者农产品达不到强制性安全质量标准的区域，县级以上地方人民政府应当组织进行综合整治。综合整治项目所需费用，由造成污染的责任方承担。责任方无法确定的，综合整治项目应当纳入本级人民政府环境治理规划。

　 纳入人民政府环境治理规划的综合整治项目，按照谁治理谁受益的原则，向社会公开招标进行综合整治。具体办法由省人民政府制定。

　 综合整治方案由所在地的农业行政主管部门会同土地和环境保护行政主管部门制定，并报同级人民政府批准。

　 第四章 监督管理

　 第二十三条 县级以上地方人民政府主管农业的部门应当加强农业生态环境的监督管理，建立农业生态环境监测制度，建立农业生态环境监测网，负责农业生态环境的监测和评价，并定期将农业生态环境状况和发展趋势报告同级人民政府，同时向社会公布。

　 从事农业生态环境监测的机构应当依法经计量认证，取得资质证书，并纳入环境监测网络。其所提供的监测数据，可以作为处理农业生态环境污染事故的依据。

　 农业生态环境监测机构应当对其所提供的监测数据的真实性、合法性负责。

　 第二十四条 省人民政府主管农业的部门应当根据农业生态环境保护的需要，会同环境保护行政主管部门提出地方农业生态环境标准，报省人民政府批准后公布。

　 第二十五条 县级以上地方人民政府农业行政主管部门应当加强对耕地使用和养护的监督管理，对耕地质量状况进行定期监测，并制定相应的耕地质量保护和培肥地力规划。

　 第二十六条 县级以上地方人民政府农业行政主管部门应当及时向社会公告国家禁止使用和限制使用的农药、兽药等，并加强监督管理。

　 县级以上地方人民政府农业行政主管部门及其他有关部门应当加强对农产品中有害物质残留的检测工作。经检测有害物质残留量超过标准的农产品，禁止销售或者限制其用途；严重超标的，应当责令销毁。

　 第二十七条 对农业生态环境有影响的建设项目，建设单位提供的环境影响报告书（表）应当有农业生态环境影响评价和防治对策的内容。

　 第二十八条 县级以上地方人民政府主管农业的部门应当定期对管辖范围内的农业生态环境状况进行检查，对发现的问题或者隐患及时提出处理意见，督促纠正。被检查单位和个人应当如实反映情况，提供必要的资料，不得拒绝检查。

　 第二十九条 可能发生农业生态环境污染或者破坏事故的责任单位和个人，应当采取防范措施，制定应急处理预案。发生事故时，必须立即采取措施减轻或者消除危害，同时向受到或者可能受到污染危害的单位和个人通报，并立即向所在地县级人民政府主管农业的有关部门及其他有关部门报告，接受调查处理。

　 第三十条 发生农业生态环境污染或者破坏事故时，发生地县级人民政府主管农业的有关部门、环境保护行政主管部门应当及时赶赴现场调查取证，对事故的性质和危害程度进行认定，组织损失评估，提出处理意见；对重大或者特大事故，发生地县级人民政府应当提请上级人民政府组织调查处理，同时向省级人民政府主管农业的有关部门和环境保护行政主管部门报告；对跨行政区域的农业生态环境污染和破坏事故的防治工作，由有关地方人民政府协商解决，或者由共同的上一级人民政府作出决定。法律、法规另有规定的，从其规定。

　 第五章 法律责任

　 第三十一条 违反本条例第十三条第三款规定，未经批准擅自引进农业生物物种的，由县级以上地方人民政府主管农业的有关部门依法责令限期改正，没收违法所得，并处以二千元以上二万元以下的罚款。

　 第三十二条 违反本条例第十五条规定，提供不符合标准的污泥和城镇垃圾用作肥料或者土壤改良剂的，由县级以上地方人民政府农业行政主管部门予以警告，责令限期改正，没收违法所得，并可处以二百元以上二千元以下的罚款。

　 第三十三条 违反本条例第十六条第二款规定，直接向农田排放不符合农田灌溉水质标准污废水的，由县级以上地方人民政府农业行政主管部门责令停止排放，没收违法所得；拒不改正的，可处以一万元以下的罚款。

　 违反本条例第十六条第二款规定，在农田灌溉和养殖水体中倾倒、浸泡或者清洗油类、有毒、有害污染物的，由县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门责令限期改正，并可处以一万元以下的罚款。

　 第三十四条 违反本条例第十七条第一款规定，未经审批堆放固体废弃物的，由县级以上地方人民政府农业行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，由县级以上地方人民政府农业行政主管部门会同土地行政主管部门组织清除，所需费用由堆放者承担。

　 违反本条例第十七条第二款规定，没有及时清除、回收残膜的，由县级以上地方人民政府农业行政主管部门责令限期清除；逾期不清除，由县级以上地方人民政府农业行政主管部门组织清除，所需费用由使用者承担。

　 第三十五条 违反本条例第二十条第一款规定，未达标排放废弃物的，由县级以上地方人民政府农业行政主管部门会同环境保护行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由县级以上地方人民政府农业行政主管部门会同环境保护行政主管部门，组织设置废弃物达标排放设施，所需费用由生产者承担。

　 第三十六条 违反本条例第二十一条第二款规定，在畜禽养殖场禁建区内新建畜禽养殖场的，由县级以上地方人民政府责令限期拆除，并处以三千元以上三万元以下的罚款。

　 第三十七条 违反本条例规定，造成农业生态环境污染危害的，地方人民政府主管农业的有关部门应当责令停止危害；造成生产单位或者个人损害的，应当赔偿损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　 因农业生态环境污染赔偿责任和赔偿金额发生争议的，当事人可以根据本条例规定的职责分工，向县级以上地方人民政府主管农业的有关部门或者环境保护行政主管部门申请调解处理，也可以直接向人民法院提起诉讼。

　 第三十八条 农业生态环境监督管理人员或者其他国家机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者有关行政主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　 第六章 附则

　 第三十九条 本条例自2002年10月1日起施行。