论擅改架空层的危害性与违法性

邓光达


近年来，某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后，为牟取更大的不法商业利益，利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实，精心为买家置业者设置了诱人的陷阱，请君入瓮，让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠，玩起了侵权谋利的把戏。
一、美丽的谎言
不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后，倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利，为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间，往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际，擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。
当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时，不良房地产开发商往往会大言不惭地说：“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为，符合全体买家置业者的共同利益，是住宅小区物业管理的需要，是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段，其改建行为合法、合情、合理”。对此，个别买家置业者对此信以为真，对改建行为视而不见，不闻不问，无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。
殊不知，房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为，改变了住宅小区原有的科学规划和设计，破坏了住宅小区的人居环境，并直接导住住宅小区楼盘房屋价值的贬值，损害的买家置业者的合法权益。
从购房置业消费的经济学角度看，消费者购房置业，通常希望实现和满足二个基本目标，一是安居，住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值，消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业，所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算，同一地段中，住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所，无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。
从法律的角度看，不良房地产开发商的擅自改建行为，违反了《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定，对全体买房置业者构成侵权，依法应承担法律责任。此时，房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。
二、金蝉脱壳之计
不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后，往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间，买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时，不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者，“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关，有问题请与物业管理公司交涉”。
由于目前住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司，此时，不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后，住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交，不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”，从中谋取了非法的商业利益。
买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱，因为他将会降低你居住环境的品质，给你带来较大的经济损失。





海关总署办公厅 对外贸易经济合作部办公厅


海关总署办公厅、外经贸部办公厅关于暂缓执行《关于试行进出口许可证联网核销协议》和《关于印发规范进出口代理业务的若干规定的通知》有关条款的紧急通知
海关总署办公厅 外经贸部办公厅


广东分署，各直属海关；各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委（厅、局），外经贸部驻各地特派员办事处，配额许可证事务局，各部委直属公司：
为加强对进出口配额许可证商品的宏观管理，加快外贸管理电子化进程和进一步规范进出口代理业务，打击逃套汇及骗税行为，外经贸部、海关总署共同签署了《关于试行进出口许可证联网核销协议》（以下简称《协议》），外经贸部、海关总署、国家外汇管理局联合下发了《关于印
发〈规范进出口代理业务的若干规定〉的通知》（〔1998〕外经贸政发第725号，以下简称《通知》）。为千方百计扩大出口，解决因部分出口配额管理商品证企不一致造成的压港问题，经商国家外汇管理局，现就有关问题通知如下：
一、自1999年2月14日起，暂停执行《协议》第九条，即“海关自1999年1月1日起，对进出口许可证与报关单上经营企业代码、名称不符情况不予放行”的规定。
二、海关对《通知》所附《规范进出口代理业务的若干规定》第七条关于出口许可证“出口商”与报关单“经营单位”栏目不相一致的，海关对计算机系统内的进出口报关单“经营单位”、“发货单位”栏目的电子数据暂不控制，迳凭实际进出口货物的经营单位出示的有效许可证验放
有关进出口货物。海关总署按《协议》要求，向外经贸部反馈实际进出口经营单位的电子数据，如外经贸部认为经营单位存有问题，应将情况通报海关总署，由海关协助调查处理。
三、在许可证联网核销试行期间，许可证电子数据的及时性、完整性问题尚未完全解决，各海关应以有效的书面许可证为准，核放进出口货物，并按外经贸部事后传送的电子数据对已放行的报关单办理补核销手续。
四、各级外经贸发证机关要严格按照《关于试行进出口许可证联网核销有关问题的通知》（〔1998〕外经贸管发第603号）的要求执行，坚持每天传送当日签发的许可证电子数据，并及时核查上报的许可证电子数据反馈信息。



1999年2月9日