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有限公司股权转让问题研究/朱光忠

时间:2024-06-28 07:51:16 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9798
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有限公司股权转让问题研究

朱光忠

【摘要】
本文从公司股权转让法律实务中存在的问题出发,结合国外的立法和实践,对有限公司股东向非股东转让股权过程中遇到的问题和困惑进行了深入分析和探讨。文章认为:(1)股权转让人可以通过征集股东意见的方式代替股东会的召开;(2)股东优先购买权的行使应当规定合理的期限,逾期视为放弃优先权;(3)公司章程对股权转让的限制性规定,不得低于公司法规定的最低要求,但可高于甚至多于公司法规定的条件;(4)股东变更记载与登记对股权转让合同的成立、生效均无影响,股权变动应当自转让人书面通知公司之日起转移。

【关键词】 有限公司,股权,转让,章程,变更登记。
【正文】

一、公司法对股东转让股权的限制。
无论何种性质的公司,股东的出资(本文对出资、股权、股份同义使用)均可转让,但因公司的性质不同,法律对股东转让股权的限制也宽严有别。本文对有限公司股东之间转让股权不作阐述,重点对股东向非股东转让股权的限制问题进行论述。
(一)、限制的法理基础
1、人合因素
有限责任公司虽然从本质上说是一种资本的联合,但因其股东人数有上限的规定,资本又具有封闭性的特点,故股东之间具有人身信任因素,具有“人合”的色彩。 我国的有限公司具有“人合”与“资合”的双重性质。这种双重性质,不仅反映在有限公司对外关系上,也反映在它的内部关系上。有限责任公司的“人合”性,突出表现在股东向股东以外的人转让出资作出决议时的限制态度。 这种限制,其目的在于维护股东的紧密关系,避免公司因股东的变动而影响生产经营活动。
2、信用保证
由于有限公司的股东人数较少,我国《公司法》 规定是二人以上五十人以下(国有独资公司除外)。彼此之间一般比较了解,既重视公司资本的确定和充实,又能兼顾股东相互间信用关系的维持,关注股东本身的财产状况、商业信誉、经营能力等个人条件,由此势必强化股东对公司的使命感和责任感,使公司对外具有较高的信用品级。
3、经营管理需要
有限公司股东设立公司时,相互之间看中的可能不是资金,出资问题在有些股东看来并不是第一位的,特别是在高新技术公司中,双方或者多方合作可能是一种优势互补的结果,譬如,甲股东有充实的资金,乙股东拥有专利或者非专利技术,丙股东则擅长公司运作和管理。这样的合作有利于公司的经营和效益的提高,任何一方退出,都可能使公司陷于窘境,也违背当初合作组建有限公司的初衷。因此,对有限公司股东转让股权予以适当的限制是非常必要的。
(二)、限制的方式
1、过半数股东同意。
(1)、股东会的召开
《公司法》第35条第2款规定:“股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意。”根据该法第38条第一款第(十)项规定,股东会“对股东向股东以外的人转让出资作出决议”。因此,股东向非股东转让股权应当召开股东会。由于股东会分定期会议和临时会议。定期会议召开的时间和程序由公司章程规定。 实践中一般一年召开一至二次。由于股东要求转让股权的时间具有不确定性,因此,由股东会定期会议对股权转让进行表决难合时宜。对转让人来说,等待时间过长,往往错过股权转让的良机。可行的方法应该是提议召开临时股东会议。根据我国《公司法》第43条第二款规定,只有代表1/4以上表决权的股东,1/3 以上董事,或者监事,才可以提议召开临时会议。若转让人持有的股权少于25%并且不担任公司监事职务的,则该股东(转让人)无权单独提议召开临时股东会议。
在股权转让人无权单独提议召开临时股东会时,如何启动股东会议程序,以及股东会应在多长期限内作出决议,我国公司法均未作出规定。笔者认为,公司法应当对此问题作出明确规定,以保护持股较少股东的合法权益,保障股权的顺利流转,减少股东纠纷的发生。笔者建议对《公司法》补充规定:“股东要求转让出资的,应当向董事会(或者执行董事)书面提出,董事会应当在收到书面通知后一个月内通知召开股东会。”对此,法国《商事公司法》第45条规定,公司应在股东完成转让计划通知之日起三个月期限内作出决定,否则,视为已同意转让。
(2)、股东会的决议
股东会对股权向非股东转让进行表决,必须经“全体股东过半数同意”。在这里,股东行使表决权是按照股东人数(一人一票)还是股东的出资额(持股比例)计算,公司法并未明确。《公司法》第41条规定:“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。”按此规定,“全体股东过半数”似乎应指全体股东所持出资比例的过半数,即代表50%以上出资比例的股东同意转让就通过决议。笔者认为,此处“全体股东过半数”应是指股东人数超过一半同意即通过决议,实行的是一人一票制而非持股多数决。其理由是:
其一,根据有限公司“资合”与“人合”的双重性质,股东行使表决权也表现出“二元”特点:一方面,股东会会议以“资”计算股东的表决权;另一方面,股东会又在通过个别决议事项时以“人”计算表决权。 如前所述,《公司法》对股东向非股东转让股权予以限制的根本原因在于维系公司股东之间的稳定关系,在于有限公司的“人合”性质。股东会议在对“人合”性质的事项进行决议时,应当实行“一人一票”制。
其二,根据《公司法》第106条第2款规定,股份有限公司股东大会作出决议,必须经出席会议的股东所持表决权的半数以上(特殊事项为为2/3)通过。该条明确规定是“所持表决权的半数以上”。从两个条款的对比中不难判断,《公司法》第35条第2款规定的“全体股东过半数”,应是全体股东人数的过半数。
其三,尤其应当注意的是,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十六条第一款规定:“……夫妻双方协商一致将出资额部分或者全部转让给该股东的配偶,过半数股东同意、其他股东明确表示放弃优先购买权的,该股东的配偶可以成为该公司股东。”该司法解释没有直接采用《公司法》的表述方式,即“全体股东过半数”。而是表述为“过半数股东同意”,这样表述涵义确定,为准确理解和适用《公司法》相关条款提供了参考依据。
(3)、股东会决议的替代方式
股东向非股东转让股权时,假如股东会议因召集程序缺陷而无法及时召开,或者借故拖延,转让人是否可以通过其它途径得到救济?笔者认为完全可以并且必要,由于有限公司的人数较少,采取逐个征集股东意见的方式完全可行。也有学者认为,没有依法举行股东会,没有按照法定的议事规则集体讨论和研究,没有按照法定的表决规则行使股东表决权,如此形成的决议违反公司法规定的股东会决议程序,故不具备法律约束力。 对此观点,笔者认为不妥。首先,股东会行使的职权中虽然包括“对股东向股东以外的人转让出资作出决议”,但对股东会的召开方式和议事规则并未作出限制。相反,《公司法》对股东转让出资的条件、公司机构的议事规则及股东认为需要规定的其他事项均授权由公司章程作出规定。 可见,《公司法》对属于公司内部自治的事项,并未实行强制性的统一,而是授权公司的权力机构作出规定。其次,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第16条第二款明确规定:“用于证明过半数股东同意的证据,可以是股东会决议,也可以是当事人通过其他合法途径取得的股东书面声明材料。”该司法解释对转让人征集其他股东意见的方式予以肯定,虽然针对的是夫妻之间的股权转让,但都属于“向股东以外的人转让出资”,在本质上并无差别。
2、保障其他股东的优先购买权。
(1)、优先购买权的涵义与相关规定。
优先购买权是指物权的优先效力,即财产所有人出卖其财产时,就该项财产与财产所有人存在物权关系的人在同等条件下可优先于其他人购买。 目前我国法律规定的优先购买权情形主要有:房屋承租人在房屋所有人出卖房屋时有优先购买权;共同共有人的优先购买权; 按份共有人的优先购买权; 以及公司股东在转让出资时,其他股东对该出资有优先购买权。
(2)、优先购买权的行使与放弃。
我国公司法规定了其他股东享有优先购买权,但优先购买权应在什么条件下行使?多长期限内行使?若其他股东怠于行使优先购买权该如何处理?公司法却没有规定。笔者认为,为保障股权的正常流转,督促权利人及时行使权利,鼓励交易,促进社会财富的增长,应当对上述问题予以明确规定。
对于优先购买权行使的期限,我国法律已有类似规定,最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权。”法国等国家公司法规定了三个月的行使期限,必要时,经法院裁定,得延长六个月。
优先权是在 “同等条件”下的优先,因此,转让人向非股东转让股权,应当将拟转让的价格、付款条件及受让人的基本情况等书面告知公司,公司应当在法定期限内通知其他股东。公司疏于通知的,由公司承担责任,公司可追究内部相关人员(董事、经理等)的责任。公司通知股东后,股东怠于答复的,逾期视为放弃优先购买权。若转让人告知虚假的转让价格等交易条件,其他股东在知道或者应当知道之日起一定期限内可以行使撤销权。

二、公司章程对股东转让股权的限制。
有限责任公司股东在制定公司章程时,往往在章程中对股东转让股权的问题进行规定,这些规定有时与公司法的规定一致,有时并不一致。造成不一致的原因,一种是“无意”,即对公司法的规定不知晓,无意中作出这样的规定;一种是“有意”,即股东要求作出这样的制度安排,希望将来在转让股权时符合自己的意图。问题是:在章程中作出与公司法规定不一致的转让条件是否有效?我国公司法并未作出规定,笔者认为,应分如下三种情况区别对待。
1、公司章程对股权转让的限制性规定高于公司法规定时的效力。
我国《公司法》第三十五条规定,股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东的过半数同意。如果公司章程规定股东向非股东转让股权,必须经全体股东的2/3或者3/4同意,甚至规定必须经其他股东一致同意。这样的规定是否应当有效并得到执行?利害关系人若认为章程的规定违反公司法的规定,应当无效,该观点是否成立?笔者认为,公司章程对股东转让股权的限制性规定高于公司法的规定时,应当认定为有效并得到执行。
(1)公司章程的性质决定。
关于公司章程的性质,学界尚有分歧,主要有三种学说,一是契约说。认为公司章程由股东或发起人共同协商制定,并且在公司成立后对股东或发起人具有法律约束力,故从其订立和效果来看,显然具有契约(或合同)的性质; 二是自治规则说。认为公司章程不仅对参与制定章程的股东有约束力,对持反对意见的股东及后续加入的股东和特定条件下的第三人也有约束力。 公司章程是公司的内部宪章,它是公司内部及其成员的最高的行为准则。 三是综合说。认为公司章程关于发起人权利、义务及出资方面的规定具有契约性质,其他多数条款则具有自治规则的性质。 笔者赞同第三种观点。公司章程关于股东转让股权限制条件的规定,应属于股东自治规则,股东自治规则若不与强行法的规定相冲突,应当有效。
(2)有限公司的性质决定。
由于有限公司的人合性特点,注重股东之间的稳定和长期合作,若公司章程对股权转让条件的规定严格于公司法的规定,则更能强化股东之间的稳定性及有限公司的人合性。虽然《公司法》第35条第二款的规定属于强制性规范,即必须经过一定比例(过半数)的股东同意,若公司章程的规定达不到这一比例要求,就违反公司法的强制性规定,则属于无效条款,若达到(包括超过)公司法规定的比例要求,即满足了公司法规定的条件,应属有效。对此问题,我国《标准化法》有类似的规定,该法第六条规定:“已有国家标准或者行业标准的,国家鼓励企业制定严于国家标准或者行业标准的企业标准,在企业内部适用。”
(3) 国外的相关规定。
法国《商事公司法》第47条规定:如果章程规定了有限责任公司的限制股份转让的条件,而此种条件不同于该法第45条规定的3/4的条件的,则此种条件是有效的。 美国《修正标准商事公司法》第7.27条规定,公司章程可以规定比本法所规定更高或更多的法定股票数或表决要求。
2、公司章程对股权转让的限制性规定低于公司法规定时的效力。
叶永朝故意杀人案
——刑法第20条第3款应如何理解与适用

最高人民法院刑一庭

  一、基本案情
  被告人叶永朝,男,1976年7月30日生。因涉嫌犯故意杀人罪,于1997年2月21日被逮捕,同年5月21日被监视居住。
  浙江省台州市路桥区人民检察院以叶永朝犯故意杀人罪,向台州市路桥区人民法院提起公诉。
  台州市路桥区人民法院经公开审理查明:
  1997年1月上旬,王为友等人在被告人叶永朝开设的饭店吃饭后未付钱。数天后,王为友等人路过叶的饭店时,叶向其催讨,王为友认为有损其声誉,于同月20日晚纠集郑国伟等人到该店滋事,叶持刀反抗,王等人即逃离。次日晚6时许,王为友、郑国伟纠集了王文明、卢卫国、柯天鹏等人又到叶的饭店滋事,以言语威胁,要叶请客了事,叶不从,王为友即从郑国伟处取过东洋刀往叶的左臂及头部各砍一刀。叶拔出自备的尖刀还击,在店门口刺中王为友胸部一刀后,冲出门外侧身将王抱住,两人互相扭打砍剌。在旁的郑国伟见状即拿起旁边的一张方凳砸向叶的头部,叶转身还击一刀,刺中郑的胸部后又继续与王为友扭打,将王压在地上并夺下王手中的东洋刀。王为友和郑国伟经送医院抢救无效死亡,被告人也多处受伤。经法医鉴定,王为友全身八处刀伤,左肺裂引起血气胸、失血性休克死亡;郑国伟系锐器刺戳前胸致右肺贯穿伤、右心耳创裂,引起心包填塞、血气胸而死亡;叶永朝全身多处伤,其损伤程度属轻伤。
  台州市路桥区人民法院认为:被告人叶永朝在分别遭到王为友持刀砍、郑国伟用凳砸等不法暴力侵害时,持尖刀还击,刺死王、郑两人,其行为属正当防卫,不负刑事责任。依照《中华人民共和国刑法》第12条第1款、第3款、第20条第1款的规定,于1997年10月14日判决如下:
  被告人叶永朝无罪。
  一审宣判后,台州市路桥区人民检察院向浙江省台州市中级人民法院提起抗诉,其主要理由是:叶永朝主观上存在斗殴的故意,客观上有斗殴的准备,其实施行为时持放任的态度,其行为造成二人死亡的严重后果。叶永朝的犯罪行为在起因、时机、主观、限度等条件上,均不符合《中华人民共和国刑法》第20条第3款的规定。
  浙江省台州市中级人民法院经审理认为,叶永朝在遭他人刀砍、凳砸等严重危及自身安全的不法侵害时,奋力自卫还击,虽造成两人死亡,但其行为仍属正当防卫,依法不负刑事责任。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第189条第(1)项的规定,于1998年9月29日裁定如下:
  驳回抗诉,维持原判。
二、主要问题
  刑法第20条第3款应如何理解与适用?
三、裁判理由
  1979年刑法第17条对正当防卫和防卫过当规定得比较抽象、笼统,特别是将防卫过当界定为“超过必要限度造成不应有的危害”,因在实践中缺乏可操作性,致使对正当防卫的限度条件掌握过严,束缚了防卫人正当防卫权的行使,不利于同犯罪行为作斗争。1997年刑法不但完善了正当防卫的概念,进一步明确了防卫过当的行为,而且特别增加了一款,即第20条第3款,规定“对正在进行行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪,采取防卫行为,造成不法侵害人伤亡的,不属于防卫过当,不负刑事责任”。此款规定使守法的人在受到严重危害人身安全的暴力侵害,采取防卫行为时,可以不必过于顾虑防卫的手段、结果。
  当前,各种暴力犯罪在一些地方较为猖獗,严重危害了人身安全,也严重破坏了社会治安秩序,刑法这一新的规定有利于鼓励人民群众同严重危及公民人身安全的暴力犯罪作斗争,弘扬正气,震慑犯罪,这是该款立法目的之所在。
  该款规定不同于一般的正当防卫,我们称之为“特殊防卫”,有人称其为“无限防卫”。它具有以下特点:
  特殊防卫的前提必须是针对严重危及公民人身安全的暴力犯罪。首先,不法侵害行为是针对人身安全的,即危害公民的生命权、健康权、自由权和性权利,而不是人身之外的财产权利、民主权利等其他合法权益,对其他合法权益的不法侵害行为采取防卫行为的,适用一般防卫的规定。这是特殊防卫区别于一般防卫的一个重要特征。如抢夺所侵犯的客体是财产权利,对抢夺行为进行的防卫则不应当适用特殊防卫。其次,针对人身安全的不法侵害行为具有暴力性,属于犯罪行为。这与一般防卫的只属“不法”性侵害有明显不同。如行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架行为,均属严重犯罪行为。应当指出的是,对杀人、抢劫、强奸、绑架应作广义的理解,它不仅仅指这四种犯罪行为,也包括以此种暴力性行为为手段,而触犯其他罪名的犯罪行为,如以抢劫为手段的抢劫枪支、弹药、爆炸物行为,以绑架为手段的拐卖妇女、儿童行为。此外,针对人的生命、健康采取放火、爆炸、决水等其他暴力方法实施侵害,也是具有暴力性的侵害行为。再次,这种不法侵害行为应当达到一定的严重程度。必须是严重危及人身安全,即这种危害有可能造成人身严重伤害,甚至危及生命。对一些充其量只能造成轻伤害的轻微暴力侵害,则不能适用特殊防卫。因此,对“行凶”行为要注意区分危害的严重性程度。该款规定的“行凶”行为仅指严重危及人身安全的非法伤害行为,如使用凶器暴力行凶、有可能致人重伤的伤害行为。
  根据该款规定,只要符合以上条件,则防卫人采取的防卫手段、造成的结果法律没有限制,即使造成不法侵害人伤亡的,依法也不属防卫过当,不负刑事责任。这是特殊防卫区别于一般防卫在防卫后果上的本质特征。这一规定,是针对这类严重危及人身安全的暴力犯罪具有侵害性质严重、手段凶残的特点作出的。对此类犯罪行为,防卫人往往处于被动、孤立、极为危险的境地,这种情况下,如对防卫人限制过苛,则难以取得制止犯罪,保护公民人身权利不受侵害的效果,亦不利于鼓励人民群众对犯罪行为作斗争。
  本案中,被告人叶永朝向王为友追索饭款是合理、合法的行为,王为友不但吃饭后不还欠款,在被合理追索欠款后,还寻衅报复滋事,在本案的起因上负有责任。叶永朝虽准备了尖刀随身携带,但从未主动使用,且其是在王为友等人不甘罢休,还会滋事的情况下,为防身而准备,符合情理,并非准备斗殴。斗殴是一种违法行为,其特征是斗殴参加人互相均有非法伤害的故意,双方均属不当行为。本案中,王为友纠集人员到叶永朝所开设的饭店滋事,并持东洋刀向叶永朝左臂、头部砍两刀后,持尖刀反击,其间,向持凳砸自己的郑国伟反击一刀,并在夺过王为友的东洋刀后,停止了反击防卫行为。这表明叶永朝是被迫进行防卫,其在防卫的时间、防卫的对象上均符合法律的规定。
  叶永朝在防卫行为开始前和开始防卫后,身受犯罪分子凶伤害致伤轻,能否认定王为友等人的行为系“严重危及人身安全的暴力犯罪”?首先,法律并未规定特殊防卫的行为人必须身受重伤、已被抢劫、强奸既遂等才可以进行防卫,因此,叶永朝身受轻伤,足以表明对方侵害的严重暴力性质。其次,防卫的目的恰恰是使行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架等暴力犯罪不能得逞,因此,即使防卫人根本没有受到实际伤害,也不应当影响特殊防卫的成立;再次,实施严重暴力犯罪侵犯防卫人的行为客观存在。本案中王为友等人手持东洋刀,且已砍在防卫人身人,如不对其进行更为严重的反击,如何制止其犯罪行为?因此,行为人放任、甚至希望将对方刺伤、刺死,在适用本条款规定时,不应成为障碍。因为叶永朝在受到严重人身侵害的情况下防卫,是法律允许的,具有正义性,虽造成两人死亡的严重后果,但仍符合刑法第20条第3款的规定,故不负刑事责任。一、二审法院的判决、裁定根据从旧兼从轻的原则适用该款规定是正确的。
  毫无疑问,刑法第20条第3款是人民群众同严重危害人身安全的犯罪行为作斗争的有力武器。但在实际审判业务中,此类案件往往情况复杂、造成的后果严重,因此要注意案件发生的前因后果,把握住正当防卫的正义性这一基本要素,排除防卫挑拨、假想防卫等情况,既要保护人民群众依法维护自己合法权利的行为,又要防止坏人假借防卫而犯罪,以体现刑法本条款的立法原意。





 

长春市国有土地使用权协议出让办法

吉林省长春市人民政府


第14号


长春市国有土地使用权协议出让办法



《长春市国有土地使用权协议出让办法》业经2005年6月2日市政府第40次常务会议讨论通过,现予发布,自2005年8月1日起施行。



市长:祝业精

二○○五年六月二十七日




长春市国有土地使用权协议出让办法







第一条 为规范国有土地使用权协议出让行为,优化土地资源配置,加强国有土地资产管理,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》等法律、法规、规章的有关规定,结合本市实际,制定本办法。



第二条 本办法所称国有土地使用权协议出让,是指市、县(市)人民政府以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向市、县(市)人民政府支付土地使用权出让金的行为。第三条 本市行政区域内国有土地使用权的协议出让,适用本办法。



第四条 国有土地使用权协议出让,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。



第五条 市土地行政主管部门,负责本市市区内国有土地使用权协议出让活动的组织、实施。县(市)土地行政主管部门,负责本行政区域内国有土地使用权协议出让活动的组织、实施。市发展和改革、建设、规划、国资监管、财政、房地、监察等部门,应当按照各自职责,协助做好国有土使用权协议出让的相关工作。



第六条 市、县(市)土地行政主管部门应当会同城市规划部门根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场情况,编制国有土地使用权出让计划,报同级人民政府批准后组织实施。



国有土地使用权出让计划经批准后,应当在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、广播电视、互联网等媒介向社会公布。内容应当包括该年度土地供应总量、用途、面积、地段以及供地时间等。



因特殊原因,需要对国有土地使用权出让计划进行调整的,应当报原批准机关批准,并按照前款规定及时向社会公布。



第七条 国有土地使用权出让,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。



第八条 在公布的国有土地使用权出让计划中,有下列情形之一的,国有土地使用权可以依法采取协议方式出让:



(一)非经营性用地;



(二)划拨土地不改变用途,原土地使用权人申请出让的;



(三)房地产转让涉及划拨国有土地使用权转让的;



(四)法律、法规和规章规定其他应当以协议方式出让的。



第九条 有下列情形之一的,国有土地使用权不得以协议方式出让:



(一)同一地块有两个或两个以上意向用地者的;



(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;



(三)权属有争议的。



第十条 国有土地使用权协议出让的申请人,应当提交以下资料:



(一)用地申请表;



(二)法人或其它组织的营业执照或代码证及复印件;



(三)自然人、法定代表人、委托代理人的身份证及复印件。



第十一条 除按第十条规定应提交的资料外,有下列情形之一的还应当提交以下资料:



(一)划拨土地使用权申请出让的,应当提交国有土地使用证和规划部门确定的规划设计条件;



(二)新建项目用地,申请人应当提交规划部门的《建设用地规划许可证》、规划平面位置图、发展和改革部门的批准文件;



(三)因国有土地使用权转让而补办出让手续的,应当提交国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地使用权转让合同和规划部门确定的规划设计条件。



第十二条 协议出让国有土地使用权的办理程序:



(一)申请和受理;



(二)现场踏查;



(三)会审确定供地方案及出让金额;



(四)签订《国有土地使用权出让合同》;



(五)公告。



第十三条 用地单位或个人根据公布的出让计划向市、县(市)土地行政主管部门提出用地申请并提交有关材料,申请材料不齐全或者不符合法定形式的,市、县(市)土地行政主管部门应当当场告知或者在5日内一次告知申请人需要补正的全部内容。对申请人用地依法不属于协议出让的,市、县(市)土地行政主管部门应当即时告知申请人不受理。对申请人用地不属本级土地行政主管部门管辖范围的,市、县(市)土地行政主管部门应当即时作出不予受理的决定,并告知申请人向有管辖权的土地行政主管部门申请。市、县(市)土地行政主管部门应当即时审查用地单位和个人提交的申请材料,对材料齐全、符合法定形式后予以受理的,加盖受理专用章并于20日内办结。



第十四条 市、县(市)土地行政主管部门对已被受理的单位和个人的用地实施现场踏查,调查土地坐落、权属、面积、四邻、界址及用地现状。



第十五条 市、县(市)土地行政主管部门集体审核确定协议出让土地使用权的用途、面积、使用期限及出让金,出让金按评估的宗地地价核定。评估宗地地价低于国有土地使用权出让最低价的,按最低价核定。



第十六条 市、县(市)土地行政主管部门依据供地方案与土地使用权受让人签订《国有土地使用权出让合同》。有新建项目的,颁发《建设用地批准书》。



第十七条 市、县(市)土地行政主管部门应当在《国有土地使用权出让合同》签订之日起7日内,将协议出让结果在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、广播电视、互联网等媒介向社会公布,接受社会监督。公布协议出让结果的时间不得少于15日。



第十八条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定,付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后,取得国有土地使用权。



第十九条 土地使用者必须按照《国有土地使用权出让合同》的约定支付土地出让金;未按照合同约定支付的,市、县(市)土地行政主管部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

第二十条 以协议出让方式取得国有土地使用权的,需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让人和市、县(市)人民政府城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。

第二十一条 违反本规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:



(一)不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的;



(二)确定出让底价时未经集体决策的;



(三)泄露出让底价的;



(四)低于协议出让最低价出让国有土地使用权的;



(五)减免国有土地使用权出让金的;



(六)应当采用招标、拍卖或者挂牌方式而采取协议方式出让国有土地使用权的。违反前款有关规定,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第二十二条 本办法自2005年8月1日起施行。